Grundstückskauf: Worauf Sie vor dem Kauf achten sollten
Grundstück
Grundstückskauf – das Wichtigste auf einen Blick:
- Prüfen Sie vor dem Kauf eines Grundstücks, ob es rechtlich bebaubar ist und zu Ihrem geplanten Haus passt.
- Grundbuch und Baulasten zeigen, ob Rechte oder Verpflichtungen die Nutzung des Grundstücks einschränken.
- Baugrund, Grundwasser und mögliche Altlasten können die Planung und Umsetzung Ihres Bauvorhabens wesentlich beeinflussen.
- Verlassen Sie sich bei kaufentscheidenden Angaben nicht nur auf Verkäufer oder Makler, sondern prüfen Sie diese anhand von Unterlagen und behördlichen Auskünften.
- Rechtlicher Eigentümer eines Grundstücks werden Sie erst mit der Eigentumsumschreibung im Grundbuch.
Zwischen Vorfreude und Verbindlichkeit
Ein vielversprechendes Grundstück zu finden, ist nur der erste Schritt. Vor dem Kauf eines Grundstücks sollten Sie wissen, ob Ihr geplantes Haus dort tatsächlich gebaut werden kann, welche Rechte oder Besonderheiten die Nutzung beeinflussen und mit welchen zusätzlichen Kosten Sie rechnen müssen.
Dieser Ratgeber zeigt, was beim Grundstückskauf zu beachten ist, wie er abläuft und welche Unterlagen und Informationen Sie für eine fundierte Kaufentscheidung benötigen.
Was muss man beim Grundstückskauf beachten?
Vor allem zehn Bereiche sind dafür relevant, ob ein Grundstück für Ihr Bauvorhaben geeignet ist. Die folgende Übersicht zeigt zugleich, wo Sie die jeweiligen Informationen erhalten.
Wie läuft ein Grundstückskauf ab?
Die Vorgehensweise beim Grundstückskauf reicht von der Prüfung der Bebaubarkeit, möglicher Grundstücksrisiken und der Finanzierung bis zur Eigentumsumschreibung.
Grundstück & Finanzierung Machbarkeit klären
Stellen Sie sicher, dass Grundstück und geplantes Haus zusammenpassen und der Kauf in Ihre Gesamtkalkulation passt.
Kaufvertragsentwurf Vertrag prüfen
Der Notar erstellt den Kaufvertragsentwurf mit den wesentlichen Vereinbarungen. Achten Sie besonders auf Kaufpreisfälligkeit, übernommene Belastungen und weitere kaufentscheidende Regelungen.
Beurkundungstermin Kauf beurkunden
Beim Beurkundungstermin erläutert der Notar den Grundstückskaufvertrag. Mit der Unterzeichnung durch Käufer und Verkäufer wird der vereinbarte Kauf grundsätzlich verbindlich.
Auflassungsvormerkung Anspruch sichern
Die Auflassungsvormerkung sichert Ihren Anspruch auf die spätere Eigentumsübertragung. Ihre Eintragung ist in der Regel eine Voraussetzung für die Kaufpreiszahlung.
Fälligkeitsmitteilung Kaufpreis zahlen
Sind die Voraussetzungen erfüllt, informiert der Notar mit der Fälligkeitsmitteilung über die Kaufpreisfälligkeit. Anschließend zahlen Sie den Kaufpreis wie im Vertrag vereinbart.
Eigentumsumschreibung Eigentümer werden
Nach der Beurkundung erhalten Sie den Grunderwerbsteuerbescheid. Sind Steuer und weitere Voraussetzungen erfüllt, kann die Eigentumsumschreibung erfolgen. Mit dem Eintrag im Grundbuch sind Sie rechtlich Eigentümer.
Grundstückskauf privat oder über einen Makler?
Beim Privatkauf stimmen Sie Kaufpreis, Unterlagen und weitere Vereinbarungen direkt mit dem Eigentümer ab. Beim Kauf über einen Makler übernimmt dieser die Vermittlung und stellt häufig Exposé und erste Informationen zum Grundstück bereit. Für seine erfolgreiche Vermittlung kann eine Maklerprovision anfallen. Wer sie in welcher Höhe trägt, richtet sich beim Kauf eines unbebauten Grundstücks nach der jeweiligen Vereinbarung.
In beiden Fällen sollten Sie wichtige Angaben anhand von Unterlagen oder bei zuständigen Stellen überprüfen.
Welche Grundstückstypen gibt es?
Der Entwicklungszustand zeigt, ob und wie zeitnah ein Grundstück grundsätzlich für eine Bebauung infrage kommt.
Landwirtschaftliche Fläche
Landwirtschaftliche Flächen sind für land- oder forstwirtschaftliche Nutzung vorgesehen und in der Regel nicht für den Bau eines privaten Wohnhauses bestimmt. Eine spätere Umwandlung in Bauland ist nicht garantiert.
Bauerwartungsland
Bauerwartungsland ist noch nicht bebaubar. Eine spätere bauliche Nutzung erscheint zwar möglich, Zeitpunkt und tatsächliche Umsetzung sind aber noch offen.
Rohbauland
Rohbauland ist bereits für eine Bebauung vorgesehen, kann aber noch nicht unmittelbar bebaut werden. Häufig fehlen noch Voraussetzungen wie die Erschließung, eine Neuordnung der Grundstücke oder weitere planungsrechtliche Schritte.
Baureifes Land
Baureifes Land ist grundsätzlich baulich nutzbar und damit die passende Entwicklungsstufe für eine zeitnahe Hausplanung. Welche Hausgröße, Bauweise oder Position tatsächlich zulässig ist, richtet sich weiterhin nach den geltenden baurechtlichen Vorgaben.
Und auch innerhalb dieser Vorgaben bleibt oft mehr Gestaltungsspielraum, als man zunächst denkt. Im Fertighausbau kann man beispielsweise zwischen vielfältigen Hauskonzepten wählen oder sein Haus individuell nach den Gegebenheiten des Grundstücks planen. Das kostenlose Infopaket von FingerHaus bietet dazu erste Ideen und Anregungen.
Grundstück finanzieren: Welche Unterlagen werden benötigt?
Für die Grundstücksfinanzierung benötigt die Bank Unterlagen zu Ihrer finanziellen Situation und zum Grundstück. Welche Nachweise erforderlich sind, hängt von Bank und Vorhaben ab.
Persönliche Unterlagen
- Personalausweis oder Reisepass
- aktuelle Einkommensnachweise
- Nachweise über vorhandenes Eigenkapital
- Angaben zu laufenden Krediten und finanziellen Verpflichtungen
- gegebenenfalls Steuerbescheide
- bei Selbstständigen und Freiberuflern zusätzlich Unterlagen zur wirtschaftlichen Entwicklung
Unterlagen zum Grundstück
- Angaben zu Lage, Größe und Kaufpreis, zum Beispiel aus dem Exposé
- aktueller Grundbuchauszug
- Flurkarte oder amtlicher Lageplan
- Kaufvertragsentwurf
- Angaben zu Erschließung und Bebaubarkeit
- Informationen zu bestehenden Rechten, Baulasten oder anderen Belastungen
Gut zu wissen: Eine SCHUFA-Auskunft müssen Sie nicht bei jeder Bank selbst einreichen. Häufig holt die Bank die Bonitätsauskunft mit Ihrer Einwilligung direkt ein.
Grundstück und Haus getrennt finanzieren?
Gut zu wissen
Eine getrennte Finanzierung von Grundstück und Haus kann sinnvoll sein, wenn zwischen Grundstückskauf und Baustart noch Zeit liegt. Ob dadurch finanzielle Vor- oder Nachteile entstehen, hängt unter anderem von den Kreditkonditionen, möglichen Bereitstellungszinsen und der weiteren Finanzierungsplanung ab.
Bei FingerHaus kann die Finanzierung auf Wunsch über FingerFinanz begleitet werden. Grundstück, geplantes Haus und Finanzierung lassen sich dadurch enger aufeinander abstimmen und der Koordinationsaufwand zwischen den Beteiligten reduziert sich.
Welche Fragen sollten Sie beim Grundstückskauf stellen?
Verkäufer und Makler können wichtige Hinweise zur Vorgeschichte geben. Kaufentscheidende Angaben sollten Sie zusätzlich durch Unterlagen oder zuständige Stellen bestätigen lassen.
»Beim Grundstückskauf gilt: lieber eine Frage mehr stellen. Was vor dem Kauf geklärt ist, schützt vor späteren Überraschungen.«
Heiko Debus, FingerHaus-Fachberater
Beratung beim Grundstückskauf: Wann lohnt sich professionelle Unterstützung?
Welche Unterstützung sinnvoll ist, hängt von der offenen Frage ab. Rechtliche, technische und bauliche Themen gehören dabei in unterschiedliche Hände:
- Notar: ist bei jedem Grundstückskauf erforderlich und berät Käufer und Verkäufer neutral. Eine einseitige Interessenvertretung oder technische Prüfung des Grundstücks gehört nicht zu seinen Aufgaben.
- Anwalt: ist sinnvoll, wenn Verträge ungewöhnlich oder komplex sind und Sie eine eigene rechtliche Interessenvertretung wünschen.
- Bausachverständiger, Architekt oder Bauingenieur: kann beurteilen, ob Grundstück, Gelände, Zufahrt und geplantes Haus grundsätzlich zusammenpassen und wo bauliche Besonderheiten zu erwarten sind.
- Baugrundgutachter: untersucht die Boden- und Grundwasserverhältnisse und beurteilt deren Bedeutung für das geplante Bauvorhaben.
Klarheit vor der Unterschrift
Am Ende müssen Sie nicht jedes Fachthema selbst beurteilen. Die wichtigsten Tipps zum Grundstückskauf münden in drei entscheidende Fragen: Ist das gewünschte Haus auf dem Grundstück umsetzbar? Welche Verpflichtungen und Zusatzkosten sind erkennbar? Und welche noch offenen Fragen müssen vor der Beurkundung fachlich beantwortet werden?
Erst wenn die wesentlichen Punkte geklärt sind, haben Sie eine fundierte Grundlage für Ihre Kaufentscheidung.
Grundstück im Blick?
Unverbindlich beraten lassen
Gerne bespricht ein FingerHaus-Fachberater mit Ihnen persönlich die Möglichkeiten für Ihr Bauvorhaben und geht auf offene Fragen rund um die Bebaubarkeit und die weitere Planung ein.
Häufig gestellte Fragen
Ja, insbesondere wenn Bodenverhältnisse, Hanglage oder Grundwasser für Ihr Bauvorhaben relevant sein könnten. Ein Baugrundgutachten zeigt, welche Bedingungen für Fundamentplatte, Keller und Erdarbeiten zu berücksichtigen sind. Eine Untersuchung möglicher Altlasten ersetzt es nicht.
Weicht Ihre Planung vom Bebauungsplan ab, sollten Sie zunächst beim Bauamt klären, ob eine Ausnahme oder Befreiung möglich ist. Auch eine Bauvoranfrage kann sinnvoll sein: Der daraus entstehende Bauvorbescheid beantwortet einzelne Fragen verbindlich und fließt später ins Baugenehmigungsverfahren ein. Ähnliche Häuser in der Umgebung können zusätzliche Hinweise geben, ersetzen die behördliche Prüfung aber nicht.
Der Kaufpreis allein sagt wenig über die tatsächlichen Gesamtkosten aus. Entscheidend ist, ob das Grundstück für Ihr Bauvorhaben geeignet ist und welche zusätzlichen Kosten entstehen können. Ein günstiger Kaufpreis bedeutet deshalb nicht zwangsläufig, dass auch Ihr gesamtes Bauvorhaben günstiger wird.
Eine deutschlandweit einheitliche Baufrist gibt es grundsätzlich nicht. Im Grundstückskaufvertrag oder bei kommunalen Grundstücken kann aber eine Bauverpflichtung mit Fristen für Baubeginn oder Fertigstellung festgelegt sein. Achten Sie deshalb vor der Beurkundung darauf, ob für das konkrete Grundstück eine solche Verpflichtung vereinbart ist.
Vor der notariellen Beurkundung können Sie vom geplanten Kauf grundsätzlich noch Abstand nehmen. Nach Unterzeichnung des Grundstückskaufvertrags gibt es kein allgemeines Widerrufsrecht. Eine Rückabwicklung ist nur unter bestimmten gesetzlichen oder vertraglichen Voraussetzungen möglich und muss im Einzelfall geprüft werden.
